г. Казань, ул. Вишневского, д. 24, оф. 903

iskprogress.ru@mail.ru

Закрыты до 09:00 Чт

Обследование зданий и сооружений, геотехнический мониторинг и прогноз

Закрыты до 09:00 Чт

+7 (843) 239-26-06

Заказать звонок

+7 (843) 239-26-06
Обратный звонок
г. Казань, ул. Вишневского, д. 24, оф. 903
iskprogress.ru@mail.ru

Главная › Блог

Как выкупить земельный участок под зданием без торгов

Общий порядок не заменяет юридическую проверку конкретного участка. Основание выкупа, публичного собственника, состав документов и действующие региональные или муниципальные правила нужно определять по ситуации заявителя.

Собственник здания или сооружения может приобрести публичный земельный участок без торгов, если его ситуация соответствует требованиям Земельного кодекса. Право связано не с фактом аренды, а с зарегистрированным объектом недвижимости и другими юридическими условиями.

До подачи заявления нужно ответить на четыре вопроса: кому принадлежит земля, какие объекты расположены на участке, сформированы ли его границы и требуется ли вся заявленная площадь для эксплуатации этих объектов.

Как работает выкуп без торгов для собственника объекта

При наличии основания по статье 39.20 ЗК РФ у собственника здания или сооружения возникает исключительное право приобрести участок в собственность или аренду. Продажа такому собственнику в применимых случаях производится без торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Это отличается от аукциона. Победитель торгов определяется по правилам торгов, а «приоритет арендатора» не заменяет самостоятельного основания для покупки без торгов. Если заявитель только арендует участок и не имеет подходящего объекта недвижимости или другого специального основания, одной аренды недостаточно.

Основные правила предоставления участка собственнику здания или сооружения закреплены в статье 39.20 ЗК РФ.

Права на объект недвижимости

Заявитель должен подтвердить право на здание или сооружение, расположенное в границах участка. Оборудование, замощение, ограждение или временная конструкция не всегда являются самостоятельными объектами недвижимости и не дают того же основания.

Расположение объектов

Нужно сопоставить границы участка и контуры всех зарегистрированных объектов. Ситуация усложняется, если часть здания выходит за границы, на земле находятся объекты третьих лиц или один комплекс расположен на нескольких участках.

Возможность приватизации

Некоторые земли ограничены в обороте или не подлежат приватизации. В частности, пункт 8 статьи 27 ЗК РФ запрещает приватизацию земель в границах береговой полосы, а подпункты 7 и 10 пункта 5 той же статьи относят к ограниченным в обороте государственные и муниципальные участки, предоставленные для размещения объектов внутреннего водного транспорта, и участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений.

Береговая полоса определяется по статье 6 ВК РФ. Водоохранная зона — другой правовой режим: ограничения деятельности в ней установлены статьёй 65 ВК РФ. Принадлежность к землям транспорта и допустимость выкупа проверяются отдельно; статья 90 ЗК РФ сама по себе не устанавливает общий запрет приватизации.

Необходимость заявленной площади

Площадь участка должна быть связана с эксплуатацией здания или сооружения. Для небольшого объекта необходимость площади может быть очевидна. Для производства, склада, базы или причала нужно показать роль проездов, погрузочных площадок, сетей, противопожарного доступа и других открытых зон.

Определить публичного собственника

Земля может находиться в собственности Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципалитета или относиться к участкам с неразграниченной государственной собственностью. От этого зависят уполномоченный орган, порядок обращения и правила определения цены.

В Казани муниципальную услугу предоставляет Комитет земельных и имущественных отношений. Актуальные способы подачи и требования нужно сверять по официальной карточке услуги КЗИО.

Проверить участок и объекты по ЕГРН

Нужно получить актуальные выписки из ЕГРН об участке, зданиях и сооружениях, сопоставить правообладателей, адреса, площади и кадастровые контуры. Также проверяются ограничения и зарегистрированные обременения.

Определить, сформирован ли участок

Если участок уже стоит на кадастровом учёте и его границы подходят для заявленной цели, образование может не потребоваться. Если землю нужно образовать или изменить, может понадобиться схема расположения участка на кадастровом плане территории, предусмотренная статьёй 11.10 ЗК РФ, а затем кадастровые работы.

Подтвердить необходимую площадь

Когда площадь значительно превышает пятно зданий или включает сложную производственную территорию, заявителю важно подготовить техническое обоснование. Оно связывает каждый элемент участка с эксплуатацией зарегистрированных объектов и показывает баланс территории.

Подать заявление и комплект документов

Базовый порядок рассмотрения заявления установлен статьёй 39.17 ЗК РФ. Конкретный перечень зависит от основания и ситуации. Перед подачей нужно сверить действующую карточку услуги, потому что региональные формы и способы подачи могут меняться.

Проверить проект договора или основания отказа

Если орган направил отказ или запросил дополнительные материалы, нужно отделить юридическое основание от технического вопроса. Спор о праве и спор о необходимой площади требуют разной доказательной работы.

заявление по действующей форме;
документы или выписки, подтверждающие права на здания и сооружения;
выписку ЕГРН на участок;
договор аренды и дополнительные соглашения;
документы представителя;
кадастровые и технические планы;
схему на КПТ — если участок образуется или меняются его границы;
межевой план — на этапе кадастровых работ;
техническое обоснование площади, если её необходимость неочевидна или запрошена органом;

Зачем обосновывать площадь производственного участка

Для производства земля вокруг зданий часто является частью технологического процесса. Без неё невозможно движение транспорта, разгрузка сырья, хранение материалов, ремонт оборудования и безопасный доступ.

В обоснование могут войти:

внутренние дороги и пожарные проезды;

радиусы и полосы маневрирования грузового транспорта;

погрузочно-разгрузочные фронты;

открытые складские и технологические площадки;

зоны эксплуатации инженерных сетей;

проходы и доступ для обслуживания объектов;

санитарные и противопожарные разрывы;

баланс застроенной и незастроенной территории.

Стоимость выкупа земельного участка из публичной собственности

Единого процента для всех публичных участков нет. Цена зависит от собственника земли, основания продажи, категории заявителя и действующего федерального, регионального или муниципального акта.

В Татарстане перед расчётом нужно проверить, относится ли участок к собственности республики, муниципалитета или неразграниченной собственности. Обещания «выкуп за 5%» или «за 10%» без такой проверки могут вводить в заблуждение. Также нельзя выдавать положения законопроекта за действующую норму.

Стоимость инженерных документов не входит в цену самой земли. Обоснование площади, схема на КПТ, межевой план, топографическая съёмка и юридическое сопровождение — разные работы.

Что делать при отказе в выкупе земельного участка

Сначала нужно разобрать мотивировку отказа и весь поданный комплект. Возможные причины относятся к разным группам:

нет подходящего основания для предоставления без торгов;
права на объект или участок оформлены ненадлежащим образом;
участок нельзя приватизировать;
границы не сформированы или пересекают другие территории;
заявленная площадь не подтверждена;
в комплекте отсутствует обязательный документ;
орган запросил материал, правомерность которого требует отдельной оценки.

Если спор касается площади, инженер готовит расчёты и графику. Если спор касается права или законности требования, нужен юрист. В сложном деле эти специалисты работают совместно, но их заключения не подменяют друг друга.

Нормативные источники

Земельный кодекс РФ: статьи 11.10, 27, 39.3, 39.17, 39.20 и 90.
Водный кодекс РФ: статьи 6 и 65.
Карточка муниципальной услуги КЗИО Казани: порядок обращения и способы подачи документов.

Применимую редакцию норм и местный административный порядок следует повторно сверить на дату обращения.

Можно ли выкупить землю, если здание принадлежит нескольким собственникам?

Такая ситуация регулируется специальными положениями статьи 39.20 ЗК РФ. Порядок зависит от прав на объекты и участок, поэтому комплект и способ обращения нужно определять по документам всех правообладателей.

Если участок давно находится в аренде, площадь всё равно могут оспорить?

Да, необходимость всей заявленной площади может стать предметом отдельной оценки. Кадастровый учёт и договор аренды сами по себе не подменяют проверку основания предоставления земли и соразмерности участка объекту. Перечень материалов нужно определять по точному требованию органа и основанию обращения: в статье 39.17 ЗК РФ универсального требования «ТЭО» нет.

Нужна ли СПОЗУ для выкупа?

Не во всех случаях. СПОЗУ является разделом проектной документации. Для образования участка чаще применяется схема на КПТ, а для подтверждения территории — отдельное обоснование площади.

Гарантирует ли ТЭО положительное решение?

Нет. Техническое заключение подтверждает необходимость территории в рамках исходных данных, но не снимает правовые запреты и не обязывает уполномоченный орган принять положительное решение.

Салахутдинов Марат Айдарович

Директор, эксперт в проектировании зданий и сооружений

Нужно обосновать площадь участка?

ИСК «ПРОГРЕСС» проверит письмо органа и материалы об участке и объекте, после чего предложит подходящий инженерный документ: обоснование площади, графическую схему или другой согласованный материал.

Разработка ТЭО для выкупа земельного участка

Салахутдинов Марат Айдарович

Директор, эксперт в проектировании зданий и сооружений